Due diligence imobiliária deve envolver convenção

A due diligence imobiliária é a análise de risco feita por profissionais, especialmente advogados especializados, com o objetivo de conferir maior segurança na compra e venda de imóveis. São verificadas, entre outros documentos, certidões diversas (Poder Judiciário, Receita Federal, protestos etc) a fim de evitar que o comprador seja surpreendido com um imóvel atrelado a dívidas que possam comprometer a propriedade adquirida. Contudo, a convenção é um dos documentos mais relevantes quando o negócio envolve um imóvel que compõe um condomínio, mas muitas vezes sua análise é negligenciada. O conhecimento prévio das regras previstas nesse instrumento pode evitar frustrações e prejuízos significativos.

A convenção condominial é o conjunto de regras que rege o condomínio e trata, por exemplo, da composição do edifício com a identificação das unidades de cada andar, bem como das áreas comuns, além da forma de rateio das despesas, dos direitos e deveres dos condôminos, dos critérios de votação nas deliberações, dentre outros assuntos. Sua obrigatoriedade está prevista no artigo 1.333 do Código Civil.

Durante a negociação, é comum que o comprador conheça o imóvel por intermédio de um corretor, que lhe apresenta a edificação com todos os seus elementos estruturais, sobretudo os que merecem destaque.

Não é raro que características como acesso exclusivo, áreas anexas à vaga ou supostos direitos sobre partes específicas da garagem, sejam mencionados como diferenciais do imóvel. Contudo, somente a convenção e, em alguns casos, a planta aprovada pela municipalidade e a matrícula do imóvel, poderão esclarecer com segurança a natureza jurídica desses espaços. O que aparenta ser uma área privativa vinculada à unidade pode, na verdade, ser uma área comum, passível de uso coletivo e, portanto, não exclusiva do comprador.

Claro, é possível que haja algum direito a ser pleiteado sobre a área em questão, caso tenha ocorrido o seu uso exclusivo ao longo dos anos, mas cabe ao comprador decidir, com a base em informações amplas, se esse direito interessa para o negócio ou não. Portanto, saber a previsão da convenção traz luz às tratativas comerciais e evita decisões tomadas a partir de noções superficiais.

Você sabe quanto deve pagar no Condomínio?

Outro ponto sensível na compra de imóvel em condomínio, refere-se ao critério de rateio das despesas. Conforme o artigo 1.336, I, do Código Civil, é dever do condômino:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

(...)

O rateio pode seguir critérios diferentes, conforme estipulado na convenção. Em muitos casos, a divisão das despesas tem como base de cálculo a fração ideal de cada apartamento, o que pode resultar em encargos significativamente maiores para unidades maiores, como coberturas ou apartamentos com áreas privativas ampliadas.

Caso concreto:

Imagine um comprador que após visitar uma cobertura e gostar do imóvel, pergunta ao corretor o valor da quota de condomínio. Esse corretor responde: R$800,00. Nas nuances do negócio, o comprador foi informado conforme sua pergunta, e o valor pode estar de acordo com esperado.

Entretanto, seria importante que o comprador soubesse que, enquanto a cobertura que ele deseja paga R$800,00, os apartamentos tipo pagam R$400,00, pois a área da cobertura corresponde ao dobro das unidades menores, o que traz reflexos no critério de rateio pela fração ideal.

Sem essa informação detalhada, o comprador comprará o imóvel e por não ter analisado a convenção, quando houver uma obra significativa no Condomínio, arcará com custos proporcionais ao dobro a ser pago pelos demais condôminos. Fica a pergunta: era esse o seu interesse quando adquiriu a cobertura?

Claramente, observa-se que deixar de analisar a convenção do Condomínio pode levar o comprador a assumir obrigações, inclusive financeiras, desproporcionais às suas expectativas.

Portanto, ter acesso à convenção condominial antes da compra do apartamento é fundamental, sendo que, por meio desse documento, se compreende integralmente os detalhes da propriedade adquirida, o que vai além do espaço físico, pois envolve também os direitos e obrigações inerentes à unidade. Cabe ao comprador, com apoio jurídico especializado, examinar a convenção como parte integrante da due diligence, tão relevante quanto as certidões pessoais e do imóvel.

Geovane Ferreira Pires

Advogado especialista em Direito Imobiliário

Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Membro da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário - AMADI