ADVOGADO NO CONDOMÍNIO: CUSTO DESNECESSÁRIO OU INVESTIMENTO EM QUALIDADE DE VIDA?
- Geovane Pires
- há 1 dia
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Vamos ser sinceros: ninguém gosta de contratar advogado. Essa afirmação pode parecer dura, mas traduz um sentimento bastante comum. Em regra, a contratação desse profissional ocorre quando algum problema surge e exige solução. Por isso, no senso comum, a imagem do advogado acaba sendo associada ao próprio conflito que motivou sua contratação. Em condomínios isso não é diferente!
Situações do dia a dia ilustram bem essa percepção. Alguém esbarra no seu carro ao manobrar na garagem: “Bateram no meu carro. Agora vou ter que contratar um advogado”. Outro se vê diante de um vizinho barulhento e incômodo: “Tem uma semana que não durmo por causa desse vizinho insuportável. Além de me incomodar, ainda vou ter que gastar com advogado para tomar providências contra ele”. Há também o síndico que sofre com inadimplência mensalmente: “Esse condômino compra carro novo, mas não paga o condomínio. Agora teremos que contratar advogado para cobrar esse devedor”.
Nesses exemplos, o advogado aparece quase como uma consequência indesejada do problema, como se sua presença fosse parte do transtorno. Contudo, essa percepção nasce de um equívoco bastante comum: confunde-se a origem do conflito com o instrumento de solução. O advogado não é o problema! Ele é, justamente, o profissional chamado para enfrentá-lo.
A advocacia existe para transformar conflitos em soluções juridicamente adequadas. Quando o trabalho é bem executado, o cliente obtém ganhos que muitas vezes não podem ser medidos apenas em dinheiro. Paz, segurança jurídica e qualidade de vida são resultados que superam qualquer cálculo puramente financeiro.
Nos condomínios, essa realidade é ainda mais evidente. Quem vive ou trabalha em um edifício sabe que a convivência coletiva não é simples. Pessoas com hábitos, valores, níveis de educação e expectativas diferentes passam a compartilhar os mesmos espaços, as mesmas regras e as mesmas responsabilidades. Pequenos conflitos, quando malconduzidos, podem se transformar rapidamente em grandes problemas.
Ninguém deseja estar em um local marcado por brigas e atritos constantes e logicamente, vizinhos conversam e relatam aos conhecidos sobre a realidade de onde vivem ou trabalham. A experiência mostra que quando um condomínio conflituoso fica conhecido na região por essas características, há redução de interessados na compra das suas unidades, tendo como consequência inevitável a desvalorização dos imóveis.
O advogado que assessora o condomínio não atua apenas quando surge uma ação judicial ou quando é necessário cobrar um devedor. Sua presença é fundamental para orientar o síndico, interpretar corretamente a convenção condominial ou adequar sua redação, estruturar assembleias de forma válida, prevenir decisões ilegais e conduzir conflitos de maneira técnica e equilibrada.
Quando essa atuação preventiva existe em prol dos interesses do condomínio, muitos problemas sequer chegam ao Judiciário. Regras passam a ser respeitadas, decisões são tomadas com segurança jurídica, a inadimplência passa a ser uma opção menos atrativa e a convivência tende a se tornar mais harmoniosa. Em outras palavras, o advogado é quem resolve conflitos e atua para evitar que eles se agravem.
Por isso, considerar a assessoria jurídica um custo é um equívoco comum. A realidade é que se trata de um investimento na organização do condomínio e, sobretudo, na qualidade de vida de quem vive nele. Um condomínio bem orientado juridicamente tende a enfrentar menos conflitos, tomar decisões mais seguras e preservar melhor o patrimônio coletivo.
No fim das contas, contratar um advogado para assessorar o condomínio não significa apenas lidar com problemas. Significa criar as condições para que eles sejam prevenidos e para que a convivência em comunidade seja mais tranquila, equilibrada e segura para todos.
Por que o condomínio precisa de um advogado próprio?
É comum que algumas administradoras de condomínios ofereçam, entre os serviços que prestam, assessoria jurídica “embutida”. Porém, tal prática é ilegal e pode acarretar consequências indesejadas ao Condomínio.
O Estatuto da Advocacia, previsto na Lei n° 8.906/94, estabelece em seus artigos 1º, inciso II e 16º, § 3º:
Art. 1º São atividades privativas de advocacia:
(...)
II - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.
Art. 16. Não são admitidas a registro nem podem funcionar todas as espécies de sociedades de advogados que apresentem forma ou características de sociedade empresária, que adotem denominação de fantasia, que realizem atividades estranhas à advocacia, que incluam como sócio ou titular de sociedade unipessoal de advocacia pessoa não inscrita como advogado ou totalmente proibida de advogar.
(...)
§ 3º É proibido o registro, nos cartórios de registro civil de pessoas jurídicas e nas juntas comerciais, de sociedade que inclua, entre outras finalidades, a atividade de advocacia.
No artigo “Ilegalidade do oferecimento de serviços jurídicos por administradoras de condomínio”[1], o autor, Raphael Bourguignon Betzel, registra que a prestação de serviços dessa natureza é ilegal e pode resultar em implicações prejudiciais aos condomínios.
Basta entender que a advocacia pressupõe a confiança de que o advogado defenderá e lutará pelos interesses do seu cliente. Naturalmente, ao advogado da administradora, cabe resguardar os interesses da administradora. Ao advogado do condomínio, os interesses do condomínio. Uma vez que entre o condomínio e a administradora há uma relação contratual/comercial, como esse profissional atuará na hipótese de um desentendimento entre eles? Defenderá a administradora ou o condomínio? Esse exemplo apenas demonstra que o jurídico da administradora tem com ela sua relação de confiança. Logicamente, é importante que o condomínio disponha de um profissional que o represente com independência, dedicado a atendê-lo com conhecimento técnico e ampla liberdade.
Geovane Ferreira Pires
Advogado
Pós-graduado em Direito Público
MBA em Direito Empresarial
Especializado em Direito Imobiliário
Professor de cursos da área imobiliária da UniSecovi/MG
Membro da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário (AMADI)
Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG (2019 a 2025).
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF (2019 a 2023).
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