CONDÔMINO ANTISSOCIAL DEVE REVER SEUS ATOS ENQUANTO HÁ TEMPO

   A relação entre vizinhos pode ser difícil, por envolver pessoas com personalidades diferentes. Porém, há casos em que o comportamento antissocial de um condômino impossibilita o seu convívio com os demais. Nessa hipótese, a lei e o entendimento jurisprudencial fornecem ferramentas para que os condôminos que sofrem com as atitudes do vizinho desequilibrado possam enfrentar a situação.

   É comum em condomínio, um ou outro morador desrespeitar uma regra prevista na Convenção, como:

• exceder no barulho;

• estacionar o veículo além do limite da vaga prejudicando a área de manobra;

• deixar objetos como bicicletas no hall ou entulhos na garagem;

• permitir que o animal de estimação suje a área comum e deixar de recolher os dejetos.

Para esses e outros exemplos, boa parte das convenções de condomínio preveem sanções que visam inibir essas práticas, que incomodam e dificultam o relacionamento entre vizinhos, mas por serem eventuais, são toleráveis. Entretanto, há casos em que um único morador comete, sozinho, todas essas infrações, tornando-se o condômino antissocial. Essa pessoa, quando abordada pelo síndico ou por um vizinho para tratar sobre sua conduta, muitas vezes age com agressividade e deixa o ambiente que deveria ser de paz e tranquilidade, insuportável, principalmente em razão das diversas reclamações dos outros moradores.

   Em situações como essa, a lei permite que o condomínio aplique ao morador com comportamento incompatível com a coletividade, multa de até dez vezes o valor da quota condominial, conforme previsto no parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil. Para tanto, quando a convenção não autoriza o síndico a aplicar a multa, é preciso que a aplicação de tal multa seja objeto de deliberação em assembleia, com aprovação de ¾ dos condôminos, devendo ser assegurado ao condômino antissocial o direito de defesa, dando-lhe a oportunidade de apresentar as razões dos seus atos e, se aceitas, reverter a decisão sobre a sanção.

 EXCLUSÃO DO CONDÔMINO É POSSÍVEL

   Porém, se mesmo com a pesada multa o condômino antissocial insistir nas práticas inadequadas para a vida em condomínio, restará a adoção das medidas judiciais, podendo ser pleiteado em juízo multa mais expressiva, além da reparação por eventuais danos, podendo chegar à exclusão do condômino. Sim, ainda que seja e continue proprietário do apartamento, o morador que agir em desconformidade com o ambiente condominial, de maneira a comprometer o convívio entre os moradores, poderá ser proibido judicialmente de residir no edifício. Ou seja, permanecerá proprietário, mas lá não poderá viver.

Embora não haja previsão expressa na lei, julgamentos recentes vêm sendo favoráveis à exclusão do condômino antissocial, como nos casos tratados nos processos n° 1002457-23.2016.8.26.0100, de São Paulo e n° 0031057-42.2015.8.07.0001, do Distrito Federal, dentre outros. Ainda no estado de São Paulo, em 2023, foi proferida sentença que determinou a expulsão de uma condômina no processo n° 1007991-98.2023.8.26.0100, que trata sobre manifestações racistas reiteradas da parte condenada, em desfavor de outro morador. Tais práticas não cessaram mesmo após diversas multas aplicadas pelo Condomínio, inclusive no valor de dez vezes a quota condominial, o que resultou na condenação.

O entendimento jurisprudencial é claro:

CONDOMÍNIO. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO E OBRIGAÇÃO DEFAZER PARA COMPELIR À ALIENAÇÃO BEM. Sentença de improcedência ao fundamento de que a pretensão carece de previsão legal. Reforma de rigor. Sanções pecuniárias do artigo 1.337 do CC não que esgotam as providências que podem ser adotadas para cessar a conduta ilícita do condômino. Comportamento antissocial do réu, de caráter grave e reiterado, que autorizam o acolhimento parcial do pedido. Agressão, intimidação, destruição de patrimônio, perturbação, furto, invasão, ameaça, injúria, entre outros ilícitos. Fatos não controvertidos. Perda do direito de uso da unidade. Medida que, por si só, se revela suficiente para coibir os males provocados pela convivência com o réu. Alienação forçada do imóvel que, nesse contexto, se revela desnecessária. Recurso provido em parte". (TJSP; Apelação Cível 1001406-13.2020.8.26.0366; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mongaguá - 2ª Vara; Data do Julgamento: 22/04/2021; Data de Registro: 22/04/2021)

Deve-se considerar que nos termos do art. 4° da Lei de Diretrizes das Normas Brasileiras (LINDB), “quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito”. Assim, os julgamentos mostram-se apropriados para resolverem um problema que se mostrava de difícil solução.

    Pode parecer estranho o proprietário de um apartamento ser obrigado a deixá-lo, afinal, o direito de propriedade é garantido constitucionalmente. Entretanto, quem assim pensa ignora que tal direito não é absoluto, sendo relativizado em circunstâncias nas quais o seu uso indevido provoca danos a outros. Essa situação torna-se ainda mais evidente quando se trata de um condomínio, pois ninguém é obrigado a viver em um prédio, mas se decidir fazê-lo deve se adequar às regras do local ou se retirar.

   Portanto, os condôminos antissociais devem rever seus atos enquanto há tempo, pois a consolidação do entendimento judicial que se aponta poderá levá-lo a ser impedido de permanecer no condomínio, sob pena remoção forçada, restando a ele vender o seu apartamento ou alugá-lo.

Geovane Ferreira Pires

Advogado especialista em Direito Imobiliário

Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Membro da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário - AMADI