Atuação do corretor de imóveis: direitos e obrigações

A intermediação imobiliária é uma atividade de grande responsabilidade, pois envolve negócios com quantias expressivas de dinheiro, além de bens que possuem também valor emocional. Nesse sentido, embora compradores e vendedores devam adotar precauções na realização do negócio, o corretor de imóveis também precisa tomar cuidados para evitar prejuízos, inclusive legais.

O corretor de imóveis exerce atividade típica de intermediação e nos termos do artigo 722[1] do Código Civil, sua função consiste em “aproximar pessoas para a conclusão de negócios”. Portanto, no exercício da sua atividade de aproximação eficaz, o corretor pode atender compradores ou vendedores de imóvel, de maneira que a definição de quem será o cliente do referido corretor depende do vínculo contratual formalizado. Contudo, é cada vez mais comum que o corretor atue em favor dos dois lados, sem prejuízo da sua imparcialidade no esclarecimento das condições do imóvel.

Obrigações do corretor: atenção à ética e ao conflito de interesses

Ocorre que em decorrência do maior desejo de qualquer corretor, que é a concretização do negócio com o pagamento da comissão, eventualmente pode ocorrer uma inversão de papéis na prática.

O objetivo esperado de um profissional que intermedia a compra e venda é o atendimento aos interesses do cliente, o que pode significar, em muitos casos, o não fechamento de determinado negócio. Ainda que a comissão fosse significativa no negócio frustrado, a tranquilidade do corretor passa pela segurança observada durante sua atuação, além do fato de que um posicionamento ético fideliza o cliente e cria a oportunidade de novos negócios.

Diversos litígios surgem em razão da priorização, pelo corretor, da sua remuneração em detrimento de cuidados com as partes que celebram a compra e venda.

Sabe-se que algumas vezes, o corretor pode tentar desvalorizar o imóvel que lhe foi confiado, para que o preço seja reduzido à capacidade de pagamento do comprador, ainda que em prejuízo do vendedor, o qual pode não ter urgência na venda. Se a avaliação do bem está correta, não faz sentido a redução do preço, exceto pelo fato de que para alguns corretores, é mais vantajoso receber uma comissão agora, ainda que menor, do que contar com a possibilidade inserta de uma remuneração futura, mesmo que venha a ser maior.

Deve-se perceber que no exemplo acima, houve uma inversão nos interesses das partes envolvidas no negócio, em prejuízo, sobretudo, do vendedor, que poderia receber mais pela venda caso tivesse uma orientação técnica e isenta.

Há também casos em que o corretor busca concluir rapidamente o negócio, negligenciando a formalização contratual adequada, sendo que para maior segurança jurídica, o ideal é que a compra e venda seja precedida por uma análise de risco bem realizada (due diligence) e por contrato devidamente elaborado, com cláusulas claras sobre valor, forma de pagamento, obrigações e sanções. A assessoria jurídica especializada é fundamental para isso.

Embora seja a exceção, há corretores cuja conduta compromete a imagem de toda a classe perante a sociedade, o que deve ser combatido por todo aquele que valoriza o mercado imobiliário.

A prestação de serviço deve ser transparente, a fim evitar a alegação de conflito de interesses, quebra de confiança contratual ou falha na prestação de serviços, o que pode representar uma demanda judicial onerosa e desgastante no futuro.

A obrigação de informar é um dever do corretor, que nos termos do art. 723 do Código Civil, “(...) é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”. Isso inclui comunicar não apenas as qualidades, mas também as fragilidades do imóvel, sob pena de responder por omissão, com base no artigo 186 do Código Civil, que prevê a definição de ato ilícito.

Corretor também tem direitos

A comissão do corretor, prevista no artigo 725 do Código Civil, é devida quando o negócio é concluído por sua intermediação.

Importante frisar que ainda que um negócio formalizado por um contrato não se aperfeiçoe com o registro da propriedade no Ofício de Registro de Imóveis, por mero arrependimento de uma das partes, é possível que o corretor tenha direito à remuneração.

No mesmo sentido, na hipótese de um comprador concretizar o negócio tempos depois da apresentação feita pelo corretor, é possível a cobrança da comissão, haja vista que a intermediação da compra e venda foi concretizada, mesmo que tenha demorado.

Para exercer seu direito, entretanto, é fundamental que o corretor comprove o nexo de causalidade entre a apresentação das partes para fins de negociação e a venda. Assim, constata-se que é essencial guardar registros da visita, propostas encaminhadas e contatos realizados. A jurisprudência reconhece tal direito, inclusive sob a ótica do enriquecimento sem causa, previsto no art. 884 do Código Civil.

O proprietário pode vender o imóvel diretamente?

A resposta para a pergunta acima é sim, desde que não haja cláusula de exclusividade na intermediação. Se houver contrato com cláusula de exclusividade, a comissão é devida mesmo que a venda seja realizada sem a intermediação direta do corretor, exceto se for comprovada sua “inércia ou ociosidade” na prestação de serviços.

É preciso observar o papel fundamental do corretor de imóveis na intermediação de negócios imobiliários, pois esse profissional, quando vocacionado e dedicado, oferece aos clientes conforto, segurança, velocidade e tranquilidade, que são valores que mais do viabilizarem uma compra e venda, criam relacionamentos duradouros, os quais são compõem a receita do sucesso de qualquer prestador de serviços.

Geovane Ferreira Pires

Advogado especialista em Direito Imobiliário

Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Membro da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário - AMADI

[1] Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.