Conta escrow e a segurança nas transações imobiliárias

A entrada em vigor da Lei nº 14.711, de 31 de outubro de 2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, trouxe inovações relevantes para o mercado imobiliário brasileiro, entre elas a regulamentação da chamada “escrow account” ou “conta escrow” — uma conta de garantia que visa solucionar um dos impasses mais antigos nas operações de compra e venda de imóveis: o momento do pagamento.

É bastante comum o comprador afirmar que só efetuará o pagamento após a assinatura da escritura, com receio de que o vendedor não cumpra sua parte. Por outro lado, o vendedor, temendo inadimplemento, condiciona a assinatura à confirmação do pagamento. Esse impasse gera insegurança jurídica e atrasa as negociações.

Para resolver essa lacuna, a Lei nº 14.711/2023 alterou a Lei nº 8.935/1994 (Lei dos Notários e Registradores), acrescentando o artigo 7º-A, que permite que os tabeliães de notas atuem como garantidores do negócio por meio da conta vinculada. O novo dispositivo legal autoriza expressamente que os valores da transação sejam depositados em uma conta específica, operada sob convênio entre a entidade de classe de notários e instituição financeira credenciada, cujo montante será repassado apenas após o cumprimento das condições previamente acordadas.

Essa conta escrow representa um avanço expressivo ao conferir mais equilíbrio e confiança às relações negociais. O valor fica depositado de forma segura, não sujeito a constrição judicial ou fiscal estranha ao negócio, constituindo patrimônio segregado. Importante observar que essa proteção somente será válida se observados os termos formais do convênio previsto no §1º do art. 7º-A. O tabelião de notas, ao constatar a efetiva assinatura da escritura ou eventual descumprimento contratual, certifica os fatos e libera ou retém os valores, conforme o caso.

Veja o que prevê o artigo 7º-A da Lei nº 8.935/94:

Art. 7º-A Aos tabeliães de notas também compete, sem exclusividade, entre outras atividades:

I - certificar o implemento ou a frustração de condições e outros elementos negociais, respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto;

II - atuar como mediador ou conciliador;

III - atuar como árbitro.

§ 1º O preço do negócio ou os valores conexos poderão ser recebidos ou consignados por meio do tabelião de notas, que repassará o montante à parte devida ao constatar a ocorrência ou a frustração das condições negociais aplicáveis, não podendo o depósito feito em conta vinculada ao negócio, nos termos de convênio firmado entre a entidade de classe de âmbito nacional e instituição financeira credenciada, que constituirá patrimônio segregado, ser constrito por autoridade judicial ou fiscal em razão de obrigação do depositante, de qualquer parte ou do tabelião de notas, por motivo estranho ao próprio negócio.

§ 2º O tabelião de notas lavrará, a pedido das partes, ata notarial para constatar a verificação da ocorrência ou da frustração das condições negociais aplicáveis e certificará o repasse dos valores devidos e a eficácia ou a rescisão do negócio celebrado, o que, quando aplicável, constituirá título para fins do art. 221 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), respeitada a competência própria dos tabeliães de protesto.

§ 3º A mediação e a conciliação extrajudicial serão remuneradas na forma estabelecida em convênio, nos termos dos §§ 5º e 7º do art. 7º desta Lei, ou, na falta ou na inaplicabilidade do convênio, pela tabela de emolumentos estadual aplicável para escrituras públicas com valor econômico.

Com esse dispositivo, o ordenamento passa a prever uma forma moderna e segura de gerenciamento de risco, amparando juridicamente operações imobiliárias com maior efetividade. Além disso, confere ao tabelião um novo papel: o de intermediador do cumprimento do negócio em favor da segurança jurídica.

Importante destacar que a operacionalização plena da conta escrow depende de convênios e regulamentações locais firmados entre as entidades de classe e instituições financeiras. Assim, embora prevista em lei, a aplicação prática da medida poderá variar conforme o Estado ou a estrutura cartorária disponível.

A tendência é que a conta escrow, nos moldes agora previstos em lei, se torne prática cada vez mais comum em transações que envolvam riscos ou valores elevados.

Belo Horizonte, 24 de junho de 2024.

Geovane Ferreira Pires

Advogado especialista em Direito Imobiliário

Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG

Membro da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário - AMADI